La compraventa de vivienda por extranjeros cayó un 13% en el primer semestre de 2026, hasta el 18,3% del total. Son 62.327 operaciones, el mayor descenso interanual desde el primer semestre de 2020, según el Consejo General del Notariado.
Dicho de otro modo: de cada 100 viviendas que cambiaron de manos en España, unas 18 las compró alguien de fuera. La cuota queda por debajo del 19,2% de 2025 y del 20,3% de 2024, y confirma la tendencia descendente del mercado extranjero.
Qué dicen los datos de los notarios: el mayor bajón desde 2020
El Consejo General del Notariado —el organismo que agrupa a los notarios y publica cada mes las operaciones firmadas ante notario— deja la caída en un 13,0% interanual, el retroceso más fuerte desde el primer semestre de 2020. La serie completa se publica en el portal del Consejo General del Notariado. Y no solo en la costa: el bajón se nota en en casi todas las comunidades autónomas.
El mapa autonómico es casi uniforme. Solo dos comunidades escaparon: Castilla-La Mancha, con un 4,4% más de operaciones, y Extremadura, con un 3,3% más. Dos de diecisiete.
En el otro extremo, Cantabria, Canarias y Madrid encabezan las caídas, con descensos del 20,5%, el 20,3% y el 19,7%. Cataluña se dejó un 9,0%, Navarra un 5,3% y Aragón apenas un 0,2%.
El frenazo llega sobre todo por el lado del comprador que no vive aquí: los no residentes caen casi el doble que los residentes.
¿Quién compra y cuánto paga? Residentes y no residentes, dos historias opuestas
Ahí está el detalle. Los extranjeros residentes, los que viven y trabajan aquí, firmaron el 63,2% de las operaciones y cayeron un 9,7%. Los no residentes, los que compran desde fuera como inversión o segunda residencia, hicieron el 36,8% restante y retrocedieron un 18,0%, hasta 22.940 compraventas. Es su volumen más bajo desde el primer semestre de 2021.
En precios, la foto es justo la contraria. El precio medio pagado por los compradores extranjeros fue de 2.644 euros por metro cuadrado, un 9,4% más que un año antes. Los no residentes abonaron 3.493 euros por metro cuadrado, frente a los 2.102 de los residentes y los 1.971 de los compradores nacionales.
Traducido a euros: los no residentes pagaron 1.391 euros más por metro cuadrado que los residentes, la mayor brecha entre ambos grupos desde que se publican estos datos. Un año antes era de 1.210 euros. Compra menos gente de fuera, pero la que compra es la que paga los precios más altos. Ese es el punto.
Qué significa este enfriamiento para el mercado inmobiliario
Conviene mirar la serie larga. Los compradores no residentes tocaron su máximo en el primer semestre de 2022 y desde entonces no han dejado de bajar. Los residentes venían de un récord en el primer semestre de 2025 y ahora se alejan de esa cima, aunque siguen en niveles altos.
Por pasaportes, Marruecos y Reino Unido encabezan las compras, seguidos de Italia, Rumanía y Alemania: entre los cinco suman el 34,6% de las operaciones. Entre los no residentes, los compradores de Países Bajos (12,6%) y Alemania (11,8%) son los más numerosos.
Solo los compradores de Venezuela y Colombia elevaron sus operaciones, con subidas del 10,2% y el 7,4%. Las caídas más duras llegaron de Rusia (-26,2%), China (-26,1%), Estados Unidos (-22,0%) y Bulgaria (-21,6%).
Ojo con esto. El mercado pierde compradores de fuera y, aun así, el metro cuadrado sigue subiendo, así que el acceso a la vivienda no se arregla solo con menos demanda extranjera. La presión se concentra en zonas muy concretas: la Comunidad Valenciana absorbe el 40,3% de las compras no residentes, Andalucía el 25,3%, Canarias el 8,9% y Murcia el 7,8%.
Habrá que esperar a los datos del segundo semestre de 2026, que los notarios irán publicando en los próximos meses, para saber si el frenazo es un bache pasajero o el arranque de una tendencia más larga.
🏠 Las llaves de la noticia
- 🔑 Qué te importa: La compraventa de vivienda por extranjeros baja un 13% y firma su mayor caída desde 2020.
- 💡 Por qué te importa: Se vende menos a compradores de fuera, pero el metro cuadrado que pagan sigue subiendo.
- 📊 Apunta estas cifras: 62.327 operaciones y 18,3% del total; 2.644 euros por metro cuadrado de media (+9,4%); los no residentes pagaron 1.391 euros más por metro cuadrado que los residentes.
