Si vives de alquiler, la nueva norma te permite reparar los desperfectos y descontar el coste del alquiler. El cambio afecta a millones de hogares en España y llega con pasos concretos que debes cumplir para que la reclamación tenga validez.
Las averías de mantenimiento en una vivienda alquilada son una de las fuentes de conflicto más comunes entre propietario e inquilino. Por eso, antes de llamar a un profesional por tu cuenta, merece la pena tener claro qué permite la legislación. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca el reparto de obligaciones, y una normativa reciente ha añadido una pieza clave.
Qué dice la ley sobre las reparaciones (en cristiano)
El artículo 21 de la LAU detalla que el arrendador debe realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, es decir, que la casa siga siendo apta para vivir. Eso sí, hay una excepción: cuando el deterioro es imputable al propio inquilino, la pelota vuelve a su tejado. Puedes consultar el texto consolidado en la web del BOE.
Del lado del arrendatario quedan las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario. Un grifo que gotea o una junta desgastada entran en ese saco. Los daños causados por un uso negligente también pueden ser responsabilidad del inquilino, según la la propia ley.
La novedad llega con el Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE. Hasta ahora, si el casero no contestaba, el inquilino quedaba en tierra de nadie. Este texto abre una vía concreta para ejecutar la reparación y recuperar el dinero.
Cómo te afecta y qué pasos debes seguir
El procedimiento es sencillo, pero hay que respetarlo al detalle. Cuando necesites una reparación, debes comunicarlo por escrito al arrendatario e incluir un presupuesto. Nada de pactos verbales: el papel es tu mejor defensa si después hay que reclamar.
Si el propietario guarda silencio ante una reparación necesaria, la ley abre la puerta a que el inquilino la ejecute y recupere el importe de su bolsillo.
A partir de ese aviso, el dueño dispone de 15 días hábiles para responder. Tiene tres caminos: aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar las obras por su cuenta. Si contesta, el asunto se resuelve entre las dos partes.
Lo importante viene ahora. Si el arrendador no responde en ese plazo, el inquilino puede ejecutar las obras y descontarse el coste del alquiler. El abogado experto en vivienda Ismael Heskouri recalca que el objetivo de la ley es, precisamente, descontar las reparaciones.
La medida no se limita a las reparaciones que ya corresponden al arrendador según la LAU. También cubre los daños que afecten a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad de la vivienda. Para acreditar el coste, conservar las facturas es clave, y el importe debe ser razonable y ajustado al desperfecto.
¿Qué tipo de averías entran aquí? Sobre todo las que comprometen el día a día: una humedad que no se detiene, una instalación eléctrica que falla o una caldera averiada en pleno invierno. En todos estos casos, la vivienda deja de cumplir su función y el retraso perjudica directamente al inquilino.
Puede ocurrir que el propietario sostenga que el daño procede de un mal uso. En ese caso, el foco se traslada a la causa del desperfecto. Por eso importan tanto la comunicación por escrito y un presupuesto hecho por un profesional: documentan el origen y el coste, y evitan que todo quede en la palabra de uno contra la del otro.
Conviene revisarlo bien. La norma también contempla un procedimiento específico para los arrendamientos de temporada. En esos casos, el propietario tiene un máximo de cinco días hábiles para responder. Si no lo hace, el arrendatario puede realizar las reparaciones y reclamar su importe de inmediato.
Qué cambia en la práctica y dónde reclamar si hay problemas
Para entender el alcance del cambio, conviene mirar atrás. Antes, la LAU fijaba quién debía pagar cada reparación, pero no cubría los casos de silencio. El Real Decreto-ley 29/2026 cubre ese hueco con plazos claros: 15 días hábiles en el alquiler de vivienda habitual y cinco en el de temporada.
En la práctica, esto significa que el inquilino gana una herramienta para no quedarse con una avería que le condiciona el día a día. Eso sí, no es una barra libre: el presupuesto debe ser razonable, hay que guardar las facturas y el descuento se aplica sobre el alquiler correspondiente. La norma no convierte al inquilino en juez y parte, sino que fija un cauce ordenado para los casos de bloqueo.
Si el propietario no está de acuerdo o surge un desacuerdo sobre el importe, la vía no es el pulso personal. Puedes acudir a una oficina municipal de consumo, a la Junta Arbitral de Consumo o consultar a organizaciones como la OCU y Facua, que ofrecen orientación general sobre estos conflictos. Para un caso concreto, lo recomendable es consultar con un profesional o con el organismo de consumo de tu zona.
Un último detalle: guarda toda la documentación. El escrito de aviso, el presupuesto, las facturas de la reparación y cualquier respuesta del propietario forman tu expediente. Si el conflicto llega más lejos, ese expediente es lo que demostrará que cumpliste los pasos que exige la norma.
🛒 La ficha de consumo
- ⚠️ Problema: El inquilino necesita reparar un desperfecto y el propietario no responde a su aviso.
- 💸 Posibles consecuencias: Asumir de su bolsillo una reparación que corresponde al arrendador o convivir con la avería.
- ✅ Consejos para solucionarlo: Comunicar por escrito con presupuesto, guardar facturas y respetar los plazos de 15 o cinco días hábiles.
- 🏁 Resultado final: Si el dueño no contesta, el inquilino puede ejecutar la obra y descontar el coste del alquiler.
