El tope al alquiler de habitaciones ya está en vigor desde el 8 de octubre. La suma de todas las habitaciones de un piso no puede superar el precio de alquilarlo entero, según el real decreto-ley 29/2026.
La aprobó el Consejo de Ministros el pasado 6 de octubre y se publicó en el Boletín Oficial del Estado un día después. Desde entonces, quien alquila por habitaciones tiene un techo: la caja total del piso.
El límite es el alquiler de la vivienda completa. No hay baremo por metro cuadrado ni tabla nueva por ciudad: el tope es el precio que legalmente correspondería a ese piso entero.
Un ejemplo del propio decreto lo aclara. Si un piso completo puede alquilarse legalmente por 1.500 euros al mes y tiene tres habitaciones alquiladas por separado, el propietario podrá repartir esos 1.500 euros como quiera. Pero no puede sumar 1.600. Ni 1.800. Ni 2.100.
Vamos por partes.
El piso entero marca el techo y el reparto entre habitaciones se mueve siempre por debajo; la suma no puede pasarse ni un euro.
Qué cambia exactamente y cómo se calcula
La norma no fija una cuota por habitación. Fija una suma: todo lo que se cobre por los cuartos de un mismo piso tiene que caber dentro del precio legal de la vivienda completa.
Eso sí, no obliga a cobrar lo mismo por cada cuarto. Una habitación exterior o con baño propio puede costar más que una interior. Lo que no puede pasar es que el total se desborde.
El detalle que cambia todo está en las zonas tensionadas, esas áreas donde el mercado de alquiler está declarado oficialmente tensionado. Ahí el máximo de la vivienda completa no es el que ponga el mercado libre: tiene que respetar además los límites legales que ya se apliquen en esa zona.
Traducido: partir un piso en cuartos deja de ser el chollo que era. El techo no se toca.
Quién lo nota en el bolsillo
Los primeros interesados son quienes comparten piso. Para mucha gente joven, alquilar una habitación es la única puerta abierta cuando el sueldo no llega para un piso entero, y el alquiler por habitaciones es la vía que muchos eligen para salir de casa de sus padres.
Al otro lado están los caseros. Pongamos un caso: tres habitaciones a 600 euros cada una suman 1.800 al mes, y el piso completo tendría un precio legal de 1.400. Con la nueva regla, ese margen extra desaparece. Quien ya cobraba por debajo del techo no nota nada.
Y ojo con el detalle: la mayoría de los propietarios que alquila por habitaciones lo hace en pisos grandes de ciudades con demanda alta. Ahí se concentra el negocio y ahí se va a mirar la suma con lupa.
Lo que este real decreto arregla y lo que deja fuera
Conviene recordar de dónde venimos. El paquete de vivienda anterior cayó en el Congreso con 178 votos en contra y 172 a favor, y aquello terminó con la disolución de las Cortes y elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre. El decreto-ley 29/2026, una norma que el Gobierno aprueba y publica directamente en el BOE, recupera buena parte de ese contenido y lo mete por la vía rápida.
En lo concreto, tapa un agujero real. Hasta ahora, dividir un piso en habitaciones permitía cobrar por cuatro puertas lo que no se podía cobrar por una. Poner un techo numérico a esa suma es barato para las arcas públicas y rápido de aplicar: no cuesta un euro de presupuesto y se nota en el recibo de quien alquila.
Lo que no arregla es el problema de fondo. El techo se calcula sobre el precio legal de la vivienda completa, así que si ese precio ya era alto, el alquiler por habitaciones seguirá siendo caro, solo que menos que antes. La norma no construye pisos ni toca el suelo de los precios. Y su aplicación depende de las comunidades autónomas, que tienen las competencias de inspección y sanción en vivienda.
Merece la pena mirar dos cosas en las próximas semanas: cómo aterriza la norma en cada comunidad y si los contratos firmados después del 8 de octubre recogen el techo por escrito. Si tu casero te alquila una habitación, pídelo. Un folio firmado vale más que una buena intención.
📅 Dónde y cuándo
- Plazo: en vigor desde el 08/10/2026, sin fecha de cierre.
- Quién queda cubierto: quien alquila habitaciones en España y quien vive en un piso compartido con contrato por cuarto.
- Cuánto: la suma de todas las habitaciones no puede superar el precio legal de la vivienda completa; en zonas tensionadas se aplican además los límites legales de esa zona.
- Dónde se solicita: no hay solicitud ni trámite, la norma se aplica sola. El texto completo está publicado en el Boletín Oficial del Estado.
En resumen (para tu bolsillo y tu salud mental)
- 💸 ¿Qué ha cambiado? La suma de todas las habitaciones de un piso ya no puede superar el precio de alquilarlo entero.
- 👥 ¿A quién afecta exactamente? A los caseros que alquilan por habitaciones y a quienes comparten piso en ciudades con demanda alta.
- ✅ ¿Qué puedes hacer al respecto? Pide que el techo figure en tu contrato y comprueba que la suma de los cuartos no pasa del precio del piso completo.
