Oasiz, el centro comercial reconocido como el más grande de Madrid, ha pasado en tres años de promesa faraónica a símbolo de exceso. Se estrenó a la altura del kilómetro 24 frente al municipio de Torrejón de Ardoz en 2021; hoy, está en concurso de acreedores y su futuro pende de los fondos que pelean por controlarlo.
El hundimiento de Oasiz ilustra cómo un proyecto brillante sobre el papel puede convertirse en un pozo de deuda cuando chocan la realidad del consumo, la financiación cara y la guerra silenciosa entre bancos y fondos. Es algo que hemos ido contando en este diario y, aunque el centro sigue abierto al público, miles de empleos y todo un modelo de ocio están en juego en el centro comercial, pendiente de que un juez y varios inversores decidan su destino.
Levantar Oasiz sobre 90.000 metros cuadrados de ocio, lagos artificiales, restauración y tiendas aspiraba a cambiar la forma de ir de compras en Madrid. El plan era crear un destino al que la gente fuese a pasar el día completo, no solo a comprar un par de cosas y volverse a casa. La idea seducía a marcas y administraciones, pero la ejecución ha terminado siendo el peor enemigo del proyecto en un momento en el que la economía no perdona errores de cálculo ni aventuras financieras.
Desde la apertura, el ruido de fondo nunca desapareció. Se percibían locales vacíos, operadores que entraban y salían y rumores de tensión con los bancos. Aun así, muchos visitantes veían en Oasiz un lugar agradable donde pasear, cenar o llevar a los niños, y daban por hecho que algo tan grande no puede caer. Lo que no se veía eran los números rojos que crecían cada mes y las batallas internas entre socios y acreedores que han terminado arrastrando el proyecto al juzgado de lo Mercantil.
Tras meses de batalla e incertidumbre, finalmente Carlotta Iberia, la sociedad propietaria de Oasiz, ha solicitado concurso de acreedores y la apertura de la fase de liquidación, arrastrando una deuda que supera los 300 millones de euros. Según el periódico Cinco Días, en la documentación presentada al juzgado de lo Mercantil número 14 de Madrid se observa el pasivo triplica el valor del activo, tasado en torno a 140 millones, una señal clara de que el proyecto se desvió mucho más de lo previsto y agotó la paciencia de quienes ponían el dinero.
Buena parte de esa deuda la concentra el fondo británico Cale Street Investment, primer acreedor hipotecario del complejo y principal candidato a quedarse con el activo si nadie ofrece más. Desde finales de 2024, el entorno ya venía enrarecido. La matriz francesa Compagnie de Phalsbourg entró en dificultades y empezó a negociar prórrogas con los bancos. El intento de ganar tiempo no fue suficiente y el auto judicial ha terminado abriendo la puerta a la liquidación ordenada de Oasiz con vistas a una futura venta a quien se atreva a darle la vuelta.
Ahora futuro de Oasiz se juega ahora en los despachos, mientras vecinos y comerciantes se preguntan si el mayor centro comercial de Madrid será rescatado por un fondo, troceado o directamente reinventado desde cero.
Competencia feroz y expectativas demasiado ambiciosas
Como decimos, Oasiz nació respaldado por la francesa Compagnie de Phalsbourg y su filial en España, Carlotta Iberia. Hace cinco años se vendió como una revolución que contaba con más de 250.000 metros cuadrados, 90.000 de ellos dedicados a superficie alquilable para ocio y tiendas, y el resto enfocados en restauración, lagos y áreas ajardinadas y verdes. La ambición arquitectónica y de ocio era enorme, pero también lo eran los costes fijos que exigían una ocupación y un tráfico de visitantes que nunca llegaron a consolidarse en los niveles prometidos.
El concepto encajaba con la tendencia prepandemia de centros que mezclan compras, restauración y experiencia, algo que en países como Francia o Estados Unidos lleva años funcionando. El problema es que Oasiz abrió en un contexto muy distinto de inflación, subida de tipos, consumo contenido y una competencia feroz en su propia área de influencia. Lo que iba a ser una ventaja competitiva —ser el "parque temático" del retail"— acabó convirtiéndose en una estructura muy cara de sostener cuando los márgenes se estrechaban.
Los retrasos, los sobrecostes y el número de locales vacíos ya anticipaban esta situación
Desde la propia apertura, Oasiz arrastró retrasos en la captación de grandes marcas internacionales y un nivel de ocupación menor del esperado. El retraso en firmar contratos, unido a una obra plagada de sobrecostes, disparó los gastos antes de que el proyecto generase caja suficiente para respirar tranquilo.
A esa ecuación se sumaron las tensiones societarias entre los principales accionistas, con desacuerdos sobre la estrategia y sobre cómo afrontar la renegociación de la deuda. En paralelo, el contexto de consumo no ayudó, con familias recortando ocio, compras más planificadas y un comercio electrónico que sigue arañando parte del pastel.
Entonces, ¿qué va a pasar con Oasiz?
Pese al ruido del concurso de acreedores, la situación a corto plazo es menos dramática de lo que podría parecer. Y es que el centro comercial puede seguir abierto mientras se tramita la liquidación y la posible venta de la unidad productiva, lo que significa que los comercios pueden continuar operando y atendiendo al público con cierta normalidad. Eso supone que, durante meses, los clientes seguirán encontrando tiendas, restaurantes y ocio funcionando por fuera como si nada pasara aunque por dentro la propiedad cambie de manos.
Donde sí se notará el terremoto es en las decisiones de muchas empresas. Es razonable esperar cambios de operadores, ajustes de horarios y un freno en algunos proyectos de expansión interna dentro del complejo. Al mismo tiempo, no sería raro ver campañas agresivas de promociones y descuentos para intentar mantener el flujo de visitantes mientras Oasiz está en el escaparate de los inversores y se decide quién se lo queda.
El guion más probable pasa porque Cale Street, como gran acreedor, acabe quedándose con el centro comercial a través de la adjudicación de la unidad productiva. El fondo ya ha mostrado interés en controlar el activo, algo que le permitiría intentar reposicionarlo y, a medio plazo, revalorizarlo con una gestión distinta. No se puede descartar, sin embargo, que el juez abra un proceso competitivo y otros fondos o grupos inmobiliarios presenten ofertas para quedarse con Oasiz si ven margen para relanzarlo con otra visión.
En cualquiera de los escenarios, los más de trescientos millones de deuda y la etiqueta de "proyecto maldito" son un lastre evidente. Es extraño, porque el proyecto cuenta con una ubicación estratégica (a 20 kilómetros del centro de Madrid y de fácil acceso desde la A-2), instalaciones modernas y un mercado que sigue existiendo.
Parque Corredor, el vecino que ha sabido jugar sus cartas
Pero hay que recordar que en la batalla del corredor del Henares, Oasiz no jugaba solo. A pocos kilómetros (también en Torrejón, pero en la salida 18), Parque Corredor, ya consolidado y renovado en los últimos años, ha actuado como un imán constante para muchas marcas y para parte del público que tal vez habría probado suerte en el nuevo gigante. La realidad es que muchas compañías han preferido apostar por un activo maduro y con tráfico asegurado antes que arriesgar en un proyecto aún por consolidar lleno de incógnitas.
La competencia no se limita a la oferta de tiendas, también cuenta el acceso, la percepción de precios y la costumbre del consumidor. Parque Corredor ha reforzado su mezcla comercial y su imagen justo en los años en que Oasiz necesitaba ganar músculo, lo que ha hecho aún más difícil llenar sus locales. Y es que podríamos decir que, al final, el gran rival de Oasiz no ha sido internet ni la crisis, sino un centro vecino que ha defendido su territorio con reformas, acuerdos estables y menos espectáculo pero mucha constancia.
A todo ello se le suma que está en construcción Valdebebas Shopping, que ocupará 362.000 metros cuadrados, superando la superficie de Oasiz como centro comercial más grande de Madrid y ofreciendo alrededor de 260 tiendas cerca de IFEMA y el aeropuerto de Barajas.
