¿Te imaginas que tus padres te regalen una casa? Pues no es un sueño lejano, está ocurriendo en toda España. Las donaciones de viviendas de padres a hijos se han disparado un 67% en los últimos siete años, según el Consejo General del Notariado. Y no, no se trata de un gesto caprichoso, sino de una estrategia familiar frente a un mercado inmobiliario que parece más un muro que una oportunidad.
El precio del metro cuadrado ya roza los 2.500 euros, y los jóvenes lo tienen más difícil que nunca para emanciparse, la edad media para hacerlo supera los 30 años, frente a los 26 en Europa. Así que, ante la imposibilidad de comprar o alquilar, los padres han decidido tomar cartas en el asunto… literalmente.
Pero donar una casa no es tan sencillo como entregar las llaves. Detrás de cada gesto generoso hay un pequeño laberinto fiscal. ¿Te suena el Impuesto de Sucesiones, la Plusvalía Municipal o el IRPF? Pues todos entran en juego.
Una nueva tendencia familiar: regalar una casa antes de tiempo
Lo que antes se resolvía con un testamento, hoy ocurre en vida. Cada vez más familias optan por donar viviendas directamente a sus hijos. Solo en el primer semestre de 2025 se registraron 26.923 donaciones, muchas más que hace apenas unos años. ¿El motivo? La solidaridad intergeneracional.
“Es una manera de ayudarles a empezar sin esperar a que sea demasiado tarde”, comentan los notarios. En un país donde solo el 27% de los menores de 30 años vive en una casa propia, los padres han pasado a ser los auténticos “bancos familiares”.
En Comunidades Autónomas como Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana, las bonificaciones fiscales están impulsando aún más estas transferencias. Algunas familias pagan hasta un 99% menos de impuestos por donar entre parientes directos.
Donar sale más caro que heredar (aunque a veces compensa)
Aquí llega el punto menos romántico de la historia, donar una vivienda puede salir caro. Y no solo para quien la recibe. El donante también paga impuestos si la casa ha subido de valor desde que la compró.
Por ejemplo, si tu padre compró una vivienda por 100.000 € y ahora vale 200.000 €, deberá tributar por una ganancia patrimonial de 100.000 € en su IRPF. “Mucha gente no lo sabe y luego se lleva una sorpresa”, advierten los abogados.
Aun así, existen excepciones:
- Si el donante tiene más de 65 años y se trata de su vivienda habitual, no paga IRPF.
- También puede donar solo la nuda propiedad y quedarse el usufructo hasta su fallecimiento, reduciendo la carga fiscal.
Por todo lo anterior, antes de donar una vivienda, conviene consultar con un notario o asesor fiscal. Cada comunidad autónoma tiene reglas distintas, y en algunos casos la diferencia entre donar y heredar puede suponer miles de euros.
Cuando el mercado expulsa, la familia rescata
Los precios de la vivienda están disparados y esto no es un secreto para nadie, la oferta pública es escasa, por no decir, nula y los salarios apenas suben. Ante este panorama, la familia se ha convertido en el auténtico colchón social. Durante 2024, el ahorro de los hogares alcanzó el 7,1% de su renta disponible, y buena parte se destinó a ayudar a los hijos.
Sin embargo, esta tendencia también tiene su lado oscuro. Quienes no cuentan con ese respaldo familiar quedan fuera del tablero. En otras palabras, las donaciones están ampliando la brecha económica entre quienes heredan patrimonio y quienes solo pueden aspirar a alquilar.
Según el INE, el 90% de los mayores de 65 años vive en casa propia, mientras que entre los jóvenes de 25 a 29 años solo uno de cada cuatro lo logra. Y aunque las donaciones ayudan, no resuelven el problema estructural, España necesita más de 700.000 nuevas viviendas para cubrir la demanda actual, según el Banco de España. Mientras eso no ocurra, los padres seguirán siendo el salvavidas de sus hijos.
Un regalo que va más allá de las llaves
Donar una vivienda no es solo una transacción como muchos hemos llegado a creer; es una muestra de amor, de confianza y, a veces, de desesperación ante un sistema que no ofrece alternativas reales a los jóvenes. Pero también es una decisión que requiere cabeza fría y asesoramiento.
En un país donde las herencias y donaciones están marcando el futuro del mercado inmobiliario, entender cómo y cuándo hacerlo puede marcar la diferencia. Así que, si estás pensando en regalar o recibir una vivienda, infórmate bien. Porque más allá de los impuestos y los trámites, lo que está en juego es algo mucho más grande, el derecho a un hogar.
Quizá el verdadero lujo hoy no sea tener una casa en propiedad, sino tener una familia que te ayude a conseguirla. Y eso, más que un mercado oculto, es un acto de supervivencia moderna.
