España ha vuelto a encender las alarmas del sector inmobiliario y cuando menos se esperaba, ya que los pronósticos para este sector no eran nada alentadores. Los últimos datos de compraventa de viviendas confirman una tendencia al alza que no se veía desde los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria. En el primer semestre de 2025, el volumen de operaciones (sobre todo ventas) ha superado récords históricos, impulsado por la escasez de oferta, la presión de la demanda interna y el regreso del comprador extranjero.
Este incremento constante en las transacciones está acompañado, además, por una subida sostenida de los precios (una subida de precios que lejos de frenar la demanda, la ha incrementado), que afecta especialmente a las grandes ciudades y zonas costeras. Los expertos alertan de un nuevo desequilibrio entre oferta y demanda que empieza a tener consecuencias visibles en el acceso a la vivienda.
Mientras los salarios apenas se ajustan al ritmo inflacionario, los precios de los inmuebles siguen su escalada, dificultando la entrada al mercado a jóvenes y familias con ingresos medios. Las promociones de obra nueva no cubren el ritmo de adquisición, y las viviendas de segunda mano se revalorizan rápidamente. Todo apunta a que el mercado se recalienta y, si no se corrigen ciertos factores estructurales, podrían repetirse patrones que ya conocemos demasiado bien.
La demanda supera a la oferta: el desequilibrio que dispara los precios de la vivienda en España
El mercado residencial español atraviesa un momento de fuerte tensión entre la oferta y la demanda, y esta realidad les viene afectando desde hace varios años, vamos que no es un secreto para nadie y sin embargo, en los primeros seis meses de 2025 se registraron más de 360.000 operaciones de compraventa, la cifra más alta desde 2007, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Ahora bien, la construcción de nuevas viviendas no ha seguido el mismo ritmo (las razones son varias y bien conocidas); solo se han iniciado unas 45.000 nuevas promociones en ese periodo, una cifra claramente insuficiente para satisfacer la creciente demanda, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia.
Este desequilibrio ha tenido un efecto directo sobre los precios, un efecto que además nadie esperaba, ya que el comportamiento actual del sector es totalmente “irreverente” y hasta “contradictorio”. El coste medio de la vivienda en España ha subido un 7,8% interanual hasta junio, pero en zonas especialmente tensionadas, como Baleares o la Comunidad de Madrid, los incrementos superan el 12%, según los últimos informes del portal Idealista.
Además, el apetito inversor extranjero (un factor destacado en la ecuación), el auge del teletrabajo y la consolidación del alquiler turístico están ejerciendo una presión adicional que empuja los precios al alza, dificultando aún más el acceso a la vivienda habitual.
Vuelven los fantasmas del pasado: ¿estamos ante una nueva burbuja?
Las similitudes con los años previos al estallido de la burbuja inmobiliaria comienzan a ser demasiado evidentes, este fenómeno de incremento en el número de acciones de compra-venta se vio en ese fatídico momento que vivió España. El volumen de compraventas, el encarecimiento sostenido del metro cuadrado y la sobrevaloración de determinados mercados despiertan la preocupación de los expertos.
De hecho, el Banco de España ya ha alertado sobre una posible sobrevaloración del mercado residencial de entre un 10% y un 15%, advirtiendo de que el crecimiento de los precios no se corresponde con la evolución de la renta de los hogares. A diferencia de lo ocurrido en 2008, el crédito hipotecario está más controlado y los requisitos de acceso son más estrictos.
No obstante, la proporción del ingreso que las familias destinan al pago de vivienda vuelve a niveles preocupantes (porque a pesar de esta significativa diferencia, los españoles siguen “empeñándose”); más del 35% en media nacional, y hasta un 45% en regiones como Cataluña o Canarias. Este entorno de precios desbocados y rentas estancadas genera una tensión creciente que, si no se corrige a tiempo, podría desembocar en una nueva crisis habitacional de consecuencias imprevisibles.
Los jóvenes, fuera del mercado: cada vez más difícil acceder a una vivienda
La vivienda se ha convertido en una meta inalcanzable para una gran parte de la juventud española. Según Eurostat, el 61% de los menores de 34 años aún vive en casa de sus padres, una de las cifras más altas de Europa. Las razones son evidentes; el precio medio del alquiler roza ya los 900 euros mensuales a nivel nacional, mientras que el salario medio entre los menores de 30 años apenas supera los 1.250 euros netos. Comprar, por tanto, se ha convertido en un privilegio reservado a una minoría.
A esta situación se suma la escasez de medidas eficaces por parte de las administraciones y el Gobierno central. Las ayudas a la emancipación juvenil han tenido una ejecución limitada y los programas de vivienda protegida no logran cubrir la demanda real. Mientras tanto, los precios siguen subiendo y los jóvenes quedan atrapados en un mercado que les excluye. Esta falta de acceso no solo retrasa su independencia, sino que también lastra el crecimiento demográfico y debilita la cohesión social.
