Madrid ha experimentado una de las mayores subidas de precios de la vivienda en las últimas décadas. En abril, el valor medio del metro cuadrado se situó en 5.936 euros, lo que supone un incremento del 14,4% interanual y un 1,4% respecto al mes anterior. Estos datos, publicados por el Índice Inmobiliario de Fotocasa, confirman la consolidación de la capital española como uno de los mercados más tensionados del país, con una demanda creciente que contrasta con una oferta cada vez más limitada.
Este aumento no es solo llamativo por su magnitud, sino también porque se produce en un contexto de desaceleración económica e incertidumbre en el país. Sin embargo, factores como la escasez de suelo, la inversión extranjera y el atractivo de Madrid como centro económico y cultural continúan alimentando los precios. Aunque los expertos señalan que aún no se ha alcanzado el pico previo a la burbuja inmobiliaria, el ritmo actual no tiene precedentes en los últimos 19 años.
Retiro, Salamanca y Chamberí lideran las subidas de precios en Madrid
Entre los distritos más afectados por la subida, Retiro destaca con un incremento interanual del 36,4%, situándose como el barrio con mayor revalorización de toda la capital. Le siguen de cerca el Barrio de Salamanca, con un 21,3%, y Chamberí, con un 20,6%. Estos barrios, tradicionalmente considerados como zonas de alta demanda y prestigio, han intensificado su atractivo, tanto para compradores nacionales como internacionales, sobre este último que sigue considerando la zona atractiva para la inversión.
Los altos niveles de servicios, su ubicación estratégica y la calidad del entorno urbano hacen que estas zonas sean cada vez más inaccesibles para la mayoría de los residentes. La presión compradora ha superado con creces la capacidad de respuesta del mercado, empujando los precios a niveles históricamente altos. Esta dinámica también está relacionada con la escasa disponibilidad de viviendas nuevas en esta zona y con la fuerte presencia del mercado del lujo, un atractivo añadido para los extranjeros.
Zonas periféricas también se encarecen
No solo el centro de Madrid ha sufrido estas subidas. Distritos como Arganzuela (19,9%), Moncloa – Aravaca (18,1%), Fuencarral – El Pardo (16,8%) y Hortaleza (16,2%) también han registrado alzas de doble dígito. Incluso zonas tradicionalmente más asequibles como Villaverde han vivido subidas considerables, con un 15,9% interanual.
Esta extensión del encarecimiento a zonas más periféricas demuestra que la presión de la demanda se ha trasladado fuera del núcleo urbano, entre otras razones, por la escaza oferta existente tanto en Retiro como en el Barrio de Salamanca, por ejemplo. Muchos compradores que no pueden asumir los precios del centro buscan alternativas más asequibles, lo que a su vez eleva la demanda y el precio en estas zonas. La mejora de las conexiones de transporte (uno de los grandes atractivos de Madrid, el mejor transporte) y los desarrollos urbanísticos (cada vez más frecuentes en áreas periféricas) también han influido en esta transformación del mapa inmobiliario de Madrid.
El Barrio de Salamanca, el más caro de la ciudad
En términos absolutos, el Barrio de Salamanca encabeza la lista de los distritos más caros de Madrid, con un precio medio de 10.434 euros por metro cuadrado. Le siguen Chamberí (8.895 €/m²), Retiro (8.504 €/m²), Centro (7.381 €/m²) y Chamartín (7.205 €/m²), todos ellos por encima de la media de la capital.
Estos precios reflejan la consolidación de estas zonas como epicentros del lujo y la exclusividad en el mercado residencial madrileño, uno de los principales atractivos para los inversores extranjeros que buscan ubicación estratégica y sobre todo seguridad. El perfil del comprador en estos distritos suele ser de alto poder adquisitivo, muchas veces vinculado al sector empresarial, diplomático o inversores extranjeros. A pesar de los altos precios, la demanda en estas áreas no solo se mantiene estable, sino que “sigue creciendo”, aunque cueste creerlo.
Los distritos más asequibles
En el extremo opuesto, aún existen zonas en Madrid con precios por debajo de los 3.000 euros por metro cuadrado, aunque cueste creerlo. Villaverde es el distrito más asequible, con una media de 2.303 €/m². Le siguen Puente de Vallecas (2.724 €/m²), Usera (2.818 €/m²) y Villa de Vallecas (2.937 €/m²), lo que ofrece una alternativa más accesible para quienes buscan comprar vivienda en la capital. Son zonas que aunque se encuentra en la llamada periferia, al contar Madrid con un sistema de transporte público “ejemplar” ofrece refugio a muchas personas que necesitan mantenerse cerca de la capital.
Aunque estos precios resulten atractivos, la tendencia también apunta a subidas. El acceso al mercado sigue siendo complicado para muchas familias, incluso en estas zonas más baratas, debido al encarecimiento del crédito, la falta de oferta y la especulación. Sin políticas efectivas de vivienda pública o alquiler asequible, la brecha entre distritos se amplía año tras año.
Un fenómeno que afecta a todo el país
El fuerte repunte del precio de la vivienda no se limita a Madrid. Según Fotocasa, en abril se registró un incremento nacional del 1,8% mensual y del 11,7% interanual, lo que supone la mayor subida en 19 años. La media nacional se sitúa en 2.534 €/m², tras haber subido 265 euros por metro cuadrado en solo doce meses.
Comunidades como la Valenciana (24,8%), Baleares (22,2%), Murcia (19,1%) y Andalucía (15,4%), casi todas zonas turísticas por excelencia, también lideran el encarecimiento. Esto refleja un fenómeno estructural que combina desequilibrios entre oferta y demanda, cambios demográficos (incremento de la migración), y un creciente interés inversor en el ladrillo. En este panorama, solo Extremadura y Castilla-La Mancha siguen siendo territorios realmente asequibles.
