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Qué es la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), igualmente, conocido como plusvalía municipal, o arbitrio de plusvalía, se refiere a un impuesto incluido en el sistema tributario local de España, que grava el aumento del valor de los terrenos urbanos, que se pone de manifiesto al tramitar su propiedad, o en su caso, la constitución o tramitación de cualquier derecho real de goce limitativo de dominio, puesto de manifiesto en el momento de la transmisión.

Es decir, es un impuesto que debe pagarse cuando, a consecuencia de la venta de un terreno, se manifiestan ganancias. Por ello, no puede ser exigible, como ha determinado el Tribunal Constitucional, cuando, por lo contrario, se producen pérdidas. Se exceptúan igualmente aquellos supuestos, en lo que la ganancia obtenida es menor a la cuota del impuesto a abonar. C´

Cómo calcular la plusvalía municipal

La base imponible de la plusvalía municipal, la determina el valor catastral del suelo al que se le aplican unos coeficientes en función de los años de tenencia del inmueble, a esta base se le aplica el gravamen correspondiente.

Hay que tomar en cuenta varias cosas:

  1. El impuesto no grava las construcciones.
  2. Solo toma el valor catastral del suelo.
  3. El valor se calcula en función de una serie de parámetros o características del inmueble.
  4. Se determinan puntos específicos los cuales para evaluarlos se requiere conocer la normativa técnica y fiscal.
  5. Pueden ocurrir errores de cálculo y su corrección puede conllevar un ahorro importante en el pago de este impuesto.
  6. Los coeficientes y tipos de gravamen dependen del ayuntamiento, pues esto lo fijan las ordenanzas fiscales correspondientes.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, se debe tomar en cuenta dos variables: El valor catastral de la vivienda y el tiempo trascurrido desde que se adquiere el inmueble, hasta que el mismo se vende o se dona. Al valor catastral se le deben aplicar unas tasas de revalorización, las cuales las establece el ayuntamiento por el número de años que ha tenido la vivienda, para así obtener la base imponible sobre la que se aplica el impuesto, sobre ésta, se aplica el tipo impositivo fijado, el cual también lo asigna el ayuntamiento dentro del 30% el cual es el límite máximo, la cantidad resultante, es la cantidad que debe pagar el contribuyente por plusvalía.

Cuándo se paga la plusvalía municipal

A partir de la sentencia del Tribunal Constitucional, dictada en el año 2017, la cual declaró inconstitucional la plusvalía municipal cuando la venta de la vivienda no aportara ninguna ganancia, se debía pagar siempre, tanto si hubiese habido beneficios, o como si hubiese habido pérdida.

Luego de diferentes resoluciones de los tribunales, en el año 2018 el Tribunal Supremo dictaminó que quien venda su vivienda con pérdidas, es quien debe pagar dicho impuesto. A partir de esta sentencia, la plusvalía solo se debe pagar cuando realmente se obtiene una ganancia, lo que quiere decir, que el precio de venta de la vivienda es superior al de compra.

Quién debe pagar la plusvalía municipal

La persona en quién recae la obligación de pagar la plusvalía municipal, varía según el acto. Es decir, en la venta de la vivienda, es el vendedor quien debe pagar el impuesto, dado que, es quien recibió el dinero de la venta. Sin embargo, si se refiere a una donación, el pago debe hacerlo la persona que recibe el inmueble. Por consiguiente, al heredar una vivienda, le corresponde a los herederos el pagar la plusvalía municipal.

Regulación de la plusvalía municipal

Su regulación la podemos encontrar en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

En su artículo 104 podemos leer lo siguiente:

“1. El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos”

De lo anterior se deduce, que si se realiza una compra-venta de una vivienda, lo que se emplea para el cálculo de la plusvalía municipal, no es el valor del inmueble, edificación o construcción, sino el valor del terreno sobre el que se construyó.

A pesar de ser necesario un aumento del valor de los terrenos, el cual debe manifestarse a la hora de la trasmisión de los inmuebles, los ayudantamientos siguen basándose en el IIVTNU, aunque la propiedad adquirida, heredada o donada no lo haya sufrido, en esto se basa para que la plusvalía municipal cree conflictos en la actualidad

Ventajas y desventajas

Ventajas:

  1. Permite otorgar un valor comercial al terreno, y a los bienes inmuebles en la construcción, según los reglamentos.
  2. Esta ley previne evitar las invasiones, y los asentamientos urbanos ilegales

Desventajas

  1. Esta ley quita responsabilidades a las alcaldías.
  2. Puede elevar los precios de los bienes inmuebles en terrenos que tengan plusvalía