Vivir en comunidad es agradable cuando tenemos la suerte de encontrarnos con buenos vecinos, con una administración eficiente, pero con los cambios que ha introducido la Ley de Propiedad Horizontal, esta felicidad se puede ir al trasto en cuestión de nada. ¿Te ha llegado una derrama inesperada y te has quedado helado? ¿Has salido de la última junta de vecinos pensando que vas a tener que pagar algo que ni quieres ni vas a usar? No eres el único. Cada vez más propietarios se preguntan si realmente están obligados a asumir cualquier gasto o derrama que apruebe la mayoría.
La realidad es que no todas las derramas son intocables. La Ley de Propiedad Horizontal establece matices muy claros que muchos desconocen. Y en determinados casos, sí puedes negarte a pagar sin convertirte automáticamente en el “vecino moroso”.
La clave está en entender cuándo hablamos de obras necesarias y cuándo de mejoras voluntarias. Ahí es donde cambia todo.
Obras necesarias: aquí no hay escapatoria
Si la derrama responde a una obra necesaria para la conservación, seguridad o habitabilidad del edificio, el margen de maniobra es prácticamente inexistente. Reparar la fachada porque hay riesgo de desprendimientos, arreglar una bajante que provoca humedades o sustituir un ascensor que ya no cumple la normativa son ejemplos claros.
En estos casos, aunque votes en contra en la junta, estás obligado a pagar. Los acuerdos son ejecutivos desde que se aprueban y solo un juez podría suspender cautelarmente el pago si impugnas el acuerdo. Muchos vecinos descubren esto demasiado tarde, cuando creen que por no haber votado a favor pueden desentenderse. No funciona así. Si es necesario, toca asumirlo.
Mejoras voluntarias: cuando el coste supera las tres cuotas
La situación cambia cuando la comunidad decide instalar algo que no es imprescindible, una piscina, una pista de pádel, un gimnasio o cualquier mejora orientada al confort. Para aprobar este tipo de actuaciones se exige una mayoría cualificada, pero incluso si se alcanza, la ley protege al propietario disidente en un supuesto muy concreto.
Si el importe que te corresponde pagar supera el equivalente a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, puedes negarte a abonar la derrama. Es el famoso límite de las “tres cuotas”. Imagina que pagas 200 euros al mes y te pasan una derrama de 800 por construir una pista de pádel. Estaríamos hablando de cuatro mensualidades. En ese caso, puedes oponerte legalmente al pago. Eso sí, tiene contrapartida: no podrás usar esa nueva instalación. Y aquí suelen surgir tensiones. Hay comunidades donde esta decisión genera auténticas divisiones entre vecinos.
Mayorías mal calculadas y acuerdos impugnables
Otro escenario en el que puedes librarte de pagar una derrama es cuando el acuerdo no se ha aprobado respetando las mayorías que exige la ley. La Ley de Propiedad Horizontal detalla qué tipo de mayoría se necesita según la obra. Si no se alcanzan los porcentajes exigidos de propietarios y cuotas de participación, el acuerdo puede ser impugnado.
También hay que fijarse en cómo se ha convocado la junta y si se ha incluido correctamente el punto en el orden del día. Parece un detalle menor, pero muchos conflictos empiezan ahí. En los últimos meses, administradores de fincas reconocen que han aumentado las consultas de vecinos que revisan actas con lupa antes de pagar. La tensión económica se nota y nadie quiere asumir un gasto extraordinario si hay margen legal para evitarlo.
En el fondo, todo gira en torno a un equilibrio delicado, la comunidad necesita funcionar y mantener el edificio en condiciones, pero el propietario también tiene derecho a proteger su bolsillo frente a gastos que considera excesivos o prescindibles.
Por eso, antes de asumir que no te queda más remedio que pagar, conviene revisar bien el tipo de obra, el importe que te corresponde y cómo se aprobó. No se trata de enfrentarse por sistema a la comunidad, sino de conocer tus derechos. Las derramas seguirán siendo una de las principales fuentes de conflicto en las comunidades de vecinos. Pero cuando sabes lo que dice la ley, la conversación cambia. Y mucho.
