El Ayuntamiento de Barcelona ha anunciado restricciones a la plataforma Airbnb y al alquiler turístico hasta eliminar el negocio de la ecuación en noviembre de 2028. El encargado de plantear la medida no fue otro que el alcalde de la Ciudad Condal, Jaume Collboni (PSC), tras haber apoyado la moratoria a la implantación de los hoteles en 2015 con el gobierno municipal de Ada Colau. El Gobierno se ha sumado a estas restricciones. Por el momento son solo anuncios, pero no se descarta que su impacto sea muy bajo para aliviar el problema del alquiler.
Collboni ha anunciado una medida sin conocer si estará en el Gobierno para entonces, dado que su mandato natural expira en mayo de 2027, año y medio antes de hacer realidad la salida de Airbnb de la ciudad, así como de todo alquiler turístico. Para Collboni, la crisis de vivienda, tanto para compra como para alquiler, es el «mayor problema de Barcelona», que ha provocado un estrangulamiento de la oferta en un momento de alta demanda, disparando los precios.
LA LEY DE VIVIENDA, PRINCIPAL PROBLEMA
Para el regidor de Barcelona, la causa del problema es Airbnb y las plataformas similares y no de los propietarios que se apartan del mercado ante la desprotección ante una ley de Vivienda muy laxa con la ‘okupación’ y los ‘inquiokupas’ -inquilinos que se mantienen en la vivienda sin abonar la correspondiente cuota mensual-. El objetivo de Barcelona es suprimir hasta 10.000 pisos turísticos de la ciudad para reincorporarlos al mercado de alquiler de larga estancia.
Barcelona sigue la estela de Nueva York, donde es ilegal alquiler un apartamento para un corto período de tiempo si el dueño no se ha registrado en el listado correspondiente y si no está presente cuando llegan los turistas. Es decir, debe convivir con los propios turistas y en estas condiciones pocos optan por esta alternativa. La medida trata de destensionar la zona, pero tiene los efectos contrarios en los municipios colindantes, donde han proliferado los pisos turísticos.
EE UU, no obstante, no es Europa. Y el reglamento europeo es muy claro a la hora de regular el alquiler turístico. «Las limitaciones al alquiler turístico son contrarias al derecho europeo», afirma Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí. Al mismo tiempo, indica que «el reglamento europeo de pisos turísticos no establece ni prohibiciones ni limitaciones».
«Las plataformas que ofrecen servicios de alquiler a corto plazo deben cumplir con las obligaciones en materia de procedimientos de registro y de intercambio de datos de las propiedades que publican y que se encuentran en zonas donde existe un proceso de registro», destacan las nuevas normas para regular el alquiler de pisos turísticos, aprobada el pasado mes de febrero con una aplastante mayoría. «El procedimiento debe ser sencillo para permitir a las autoridades pertinentes identificar al anfitrión y su unidad, y verificar su información», apunta. En ningún caso muestra el camino para la supresión o eliminación de estos protagonistas en el mercado del alquiler turístico.
DESPLAZAMIENTO DE RESIDENTES, PERO NO POR AIRBNB
En el mismo fondo de la norma, el Parlamento Europeo asegura que «este tipo de alojamiento representa aproximadamente el 25% del total de alojamientos turísticos en la UE». «Si bien estos alquileres generan beneficios para los anfitriones, los turistas y muchas regiones, algunos investigadores sostienen que la falta de reglas adecuadas también contribuye a problemas como el aumento de los precios de la vivienda, el desplazamiento de residentes permanentes, el exceso de turismo y la competencia desleal», destaca. No menciona ni valora la falta de hoteles o la prohibición de desarrollar un complejo hotelero, como sí ha hecho Barcelona en la última década.
El Gobierno se ha sumado a las restricciones de Barcelona con un anuncio que pondría contra las cuerdas a las plataformas como Airbnb, Booking, Expedia o TripAdvisor. «Limitar o prohibir el alquiler en estancias cortas es contrario al derecho de propiedad establecido en la Constitución», defiende Navas.
El Gobierno busca corroborar que los alquileres sean demostrables. Es decir, que si se alquila a un estudiante, este debe presentar la documentación al propietario para que pueda justificar la duración del curso escolar. En caso de un investigador, habrá que mostrar el contrato de investigación que explica los meses que residirá. Todo para evitar tretas o vacíos legales para alquilar viviendas durante dos o tres meses.
Todas estas medidas frenarían a la industria turística, más cuando se suman a las restricciones de cruceros, así como un gran obstáculo al ahorro de las familias por la pérdida de rentas y al crecimiento de la construcción, constreñida desde 2020 por el aumento del precio de materiales.
EUROPA NO IMPONE PROHIBICIONES A AIRBNB
El reglamento regula «los derechos y obligaciones de propietarios y turistas pero no establece por ninguna parte prohibiciones o limitaciones», explica Navas. En este sentido, recuerda que el propietario debe «comunicar a las autoridades los datos personales y de la vivienda. Por su parte, las plataformas deberán de informar mensualmente a las autoridades de los días en que ha estado ocupada». Todo ello en una única plataforma para evitar tretas.
«El sesgo del reglamento es claramente fiscal; se trata de obligar a transparentar la actividad para que el fisco no tenga zonas de sombra», explica Navas. «Hay que perseguir a los pisos tuirísticos ilegales pero eso no tiene nada que ver con prohibir o limitar para -supuestamente- ayudar a los ciudadanos locales; la política de vivienda no se puede basar en las expropiaciones sino en el parque de vivienda pública», añade.
En este sentido, compara estas barreras con una especie de «expropiación indirecta» ya que impide un uso legítimo de un bien de tu propiedad. «¿Por qué no puedo alquilar en estancias cortas si es lo que quiero hacer con el bien que es de mi propiedad?», reflexiona. «Prohibir o limitar, en nuestra opinión, es contrario al derecho de propiedad reconocido en nuestra Constitución; por eso animamos a los propietarios que sientan vulnerados sus derechos que defiendan lo que es suyo», concluye.
EL SECTOR HOTELERO, SIN COMPETENCIA PARA DISPARAR PRECIOS
El sector más beneficiado, sin duda alguna, es el hotelero, que emprendió con los políticos una ofensiva contra estas plataformas debido a la «competencia desleal» a pesar de dar un servicio diferente. En el hotel se presta el uso de áreas comunes, se debe tener un nivel de seguridad en caso de incendio, así como un servicio de habitaciones, entre otros, que dan un mayor comodidad al viajero.
En Airbnb, por su parte, el inquilino alquila un piso a otro particular, siendo únicamente un intermediario entre ambos. Los inquilinos no buscan que les limpien la estancia o que les preparen el desayuno, menos que se lo lleven a la habitación. Es una experiencia muy distinta. Eso sí, con la eliminación de Airbnb y el resto de plataformas, los hoteles serían un oligopolio donde podrían dispararse los precios, como sucede desde 2015 año tras año y más desde la pandemia ante la falta de alquileres. «La hoja de ruta europea es control fiscal no confiscación del uso legítimo de la propiedad», incide el socio-director de navascusi.com.
En la misma línea se posicionan otras voces, como Alquiler Seguro, que ha elaborado un reciente estudio con la Universidad Rey Juan Carlos. El fin al alquiler turístico «no solucionaría el problema de la falta de oferta de vivienda» es la principal conclusión del informe.
MADRID SOLO LLEGA AL 25% EN EL CENTRO
«Salvo en algunas excepciones, la incorporación de las viviendas en régimen turístico al mercado del alquiler tradicional no supondría un incremento relevante de la oferta de viviendas en alquiler», por más que la UE asegure que el 25% de las viviendas de la UE está en las plataformas. «La realidad es que una misma vivienda puede estar registrada en varias y se suma tantas veces aparezca», destacan fuentes del sector. Aún así, el peso de los alquileres turísticos «es muy desigual y no afecta de la misma manera a todas las zonas de una misma ciudad», destaca Sergio Cardona, analista del Observatorio del Alquiler.
«El peso de los alquileres turísticos es relevante en algunas zonas muy concretas, como el distrito Centro de Madrid, el distrito de Ciutat Vella de Barcelona o las ciudades de Málaga y San Sebastián», apunta Cardona. En estos lugares, «incorporar esta oferta al mercado residencial supondría un incremento del 24,29%, del 10,64%, del 20,95% o del 10,82%», respectivamente. Es decir, sólo en Madrid se acerca en una zona muy concreta a ese 25%.
Sin embargo, en otras zonas, el peso del alquiler turístico es poco relevante. «En el caso de la ciudad de Madrid, las viviendas turísticas representan el 9,68% del total de inmuebles del distrito Centro, pero no llegan al 2% en ningún otro lugar». De hecho, en la mayoría de distritos, como Vicálvaro, Villa de Vallecas, Moratalaz o Villaverde, su «presencia es prácticamente inexistente». En su conjunto, si todas las viviendas turísticas de la capital se incorporaran al mercado tradicional, la «oferta crecería un 5,09%».
LOS PISOS TURÍSTICOS NO LLEGAN AL 5% EN CIUTAT VELLA
Algo parecido sucede en Barcelona. Distritos como Ciutat Vella o Eixample concentran un 4,17% y un 2,96%, respectivamente, de inmuebles de uso turístico con respecto al total de viviendas. Sin embargo, en el resto de zonas el peso es inferior al 1,5%, e incluso en lugares como Nou Barris, Sant Andreu, Horta Guinardó o Les Corts el peso es prácticamente irrelevante. En el conjunto de la ciudad, si todas estas viviendas recayesen en el mercado de vivienda residencial, el aumento sería del 5,31%.
En otras grandes capitales, como Valencia, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Bilbao o Palma de Mallorca, el peso de los alquileres turísticos respecto del total de inmuebles es relevante debido a la importancia de sus sectores turísticos, pero, en todos los casos, la incorporación de estas viviendas al mercado residencial no supondría en ningún caso un incremento de más del 10%, destacando Valencia, donde sería un 9,86%, y las Palmas de Gran Canaria, con un 9,72%. En el caso de la otra capital canaria, el aumento sería del 6,17%, mientras que en Bilbao sería un 5,97% y en Palma se quedaría en el 4,66%.
