Tras la crisis de la vivienda que enfrenta España desde los últimos dos años, muchas son las soluciones que han encontrado los más afectados, desde compartir vivienda con los padres, amigos, hasta el famoso “troceo” de vivienda que, dicho sea de paso, ha llegado con fuerza y parece ser una solución efectiva tanto para propietarios como inquilinos. ¿Te imaginas que en el piso de al lado, donde vivía una familia, ahora haya cinco miniestudios con cinco cocinas y cinco baños funcionando a la vez? No es una exageración. Es lo que está pasando en muchos edificios de Madrid.
Tras el frenazo a las viviendas de uso turístico, algunos propietarios han encontrado una nueva vía para aumentar rentabilidad, dividir pisos tradicionales en pequeños estudios de unos 15 metros cuadrados. El fenómeno, conocido como “troceo”, está creciendo con fuerza y ya ha puesto en alerta a administradores de fincas y comunidades. La polémica no es solo económica. Es técnica, legal y, sobre todo, vecinal.
De piso familiar a cinco estudios: el troceo de viviendas es igual a más rentabilidad, más tensión
El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid lleva meses advirtiendo del aumento de estas segregaciones. Según trasladan, en el último año este tipo de actuaciones ha crecido en torno a un 20% y se ha convertido en una de las obras más habituales en edificios residenciales de la capital.
El contexto ayuda a entender el porqué. Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) reflejan que las viviendas de uso turístico representan ya solo el 1,24% del parque residencial en España y que en Madrid han caído un 26% en el último año, situándose por debajo de las 15.500. Con menos margen en el alquiler vacacional y más inseguridad jurídica en el arrendamiento tradicional, algunos propietarios han optado por “trocear” para multiplicar ingresos con alquileres temporales bajo el Código Civil.
El resultado es evidente, donde antes había una cocina y dos baños, ahora puede haber cinco cocinas y cinco baños conectados a la misma bajante.
Troceo de viviendas: bajantes al límite y convivencia en el alambre
El problema no es solo estético ni moral. Es estructural. Los edificios no fueron diseñados para soportar un uso tan intensivo de sus instalaciones comunes. Multiplicar puntos de vertido y consumo de agua sobre redes pensadas para una única vivienda incrementa el riesgo de atascos, filtraciones y averías recurrentes.
Administradores de fincas hablan ya de sobrecargas en saneamientos y de comunidades que asumen reparaciones cada vez más frecuentes. “No se trata de estar en contra del derecho de propiedad”, insisten desde el sector, “sino de que los elementos comunes no son infinitos”. Cuando las bajantes fallan, el problema no es del propietario que dividió el piso, es de todo el edificio.
A esto se suma la convivencia. La alta rotación de inquilinos, muchos en régimen temporal, cambia la dinámica del inmueble. Más entradas y salidas, más ruido, menos arraigo. En algunas comunidades se han convocado juntas extraordinarias con tensión palpable. Hay vecinos que hablan de “mini residencia encubierta”. Otros lo ven como una consecuencia lógica de la presión inmobiliaria. El debate está servido.
Declaración responsable: el vacío que indigna a las comunidades
Uno de los puntos más polémicos es cómo se tramitan muchas de estas obras. En numerosos casos, la subdivisión se realiza mediante declaración responsable, sin necesidad de licencia de obra previa. Eso significa que la intervención puede arrancar sin un control administrativo exhaustivo desde el inicio.
Desde el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid reclaman que estas actuaciones estén sujetas a licencia, ya que no afectan solo al interior de la vivienda. Cuando se alteran elementos comunes, la cuestión deja de ser privativa y pasa a impactar en todo el edificio. La institución pide una regulación urbanística más clara que aporte seguridad jurídica y evite que el conflicto termine judicializándose.
En la calle, las opiniones están divididas. Hay propietarios que defienden su derecho a optimizar su inversión en un mercado cada vez más incierto. Pero también hay comunidades que sienten que se les está imponiendo un cambio de modelo residencial sin consenso. La sensación de desprotección es real en muchos edificios.
Madrid vuelve a enfrentarse a una transformación silenciosa de su parque residencial. Primero fueron las VUT. Ahora son los estudios de 15 metros cuadrados. El “troceo” no es un fenómeno anecdótico y todo apunta a que seguirá creciendo si no se ajusta el marco normativo.
La cuestión de fondo es sencilla, ¿hasta dónde llega el derecho individual cuando empieza a afectar a la estructura y a la convivencia colectiva? Lo que está claro es que el debate ya no es teórico. Está en las juntas de vecinos, en los despachos de administradores y en las tuberías que no siempre aguantan más presión.
Si vives en comunidad, este tema te afecta más de lo que parece. Porque lo que ocurre puerta con puerta nunca se queda solo dentro de cuatro paredes. Y lo que hoy es una obra en el tercero, mañana puede ser un problema compartido.
