La bajada del precio de la vivienda: ¿mito o realidad?

El portal finanzas.com ha realizado, en colaboración con pisos.com, un estudio para determinar si en este periodo de crisis que atravesamos el precio de la vivienda ha bajado realmente. Según algunos expertos inmobiliarios, el precio de la vivienda está sobrevalorado en un 30%.

Ese es el porcentaje que calculan que tienen que bajar el coste de los inmuebles en España para reactivar el mercado en particular y la economía en general.

En lo que llevamos de crisis, algunos estudios aseguran que el precio ya ha bajado hasta un 20%; mientras las cifras oficiales indican que la caída en la vivienda libre es del 8% en el tercer trimestre del año.

Por su parte, el portal inmobiliario pisos.com estima que la rebaja acumulada desde principios de 2009 hasta ahora del 10%, pero hay casos puntuales por tipología y localización en los se han alcanzado caídas de entre el 40-50%, como por ejemplo en algunas ciudades de la costa mediterránea. Pero, ¿qué hay de cierto en estas afirmaciones?

¿Se está vendiendo a un precio más barato que el de compra? En finanzas.com han analizado el mercado inmobiliario entre 2005 y 2008, años del "boom del ladrillo".

La primera conclusión que se extrae es que el precio depende del piso. Las características de la vivienda, su situación y la oferta y demanda que haya en una zona, determinan que su importe haya subido o bajado. Miguel Ángel Alemany, director general de pisos.com, mantiene que "existen zonas sin exceso de oferta en las que apenas se han producido ajustes. Además, tener una vivienda en ellas siempre será un valor seguro.

Cada vez es mayor el número de inmuebles que han llegado al límite de ajuste, y no lo romperán sin que el particular o el promotor inmobiliario o incluso los bancos como propietarios, asuman pérdidas. Muchas de ellas suponen una interesante oportunidad de compra".  

La segunda es que aquellos que compraron caro, durante el 'boom' son muy reacios a bajar por debajo del precio de compra. Según Macarena Villarubia, directora de finanzas.com, "cuando los particulares ponen un piso a la venta, normalmente piden un precio más alto que el de compra para que, en el caso de que tengan que hacer una rebaja, lo que obtengan nunca sea inferior al precio por el que lo compraron.

Municipios tradicionalmente residenciales, como Alcobendas o Guadarrama, han sufrido un incremento del 3,14% y del 9,37%, respectivamente. Hay que desplazarse hasta el Ensanche de Vallecas, donde el PAU contempla la construcción de más de 26.000 viviendas, para encontrar pisos nuevos rebajados. Que la sobreoferta es un lastre para quien quiera vender un piso es un hecho.

Un claro ejemplo es Seseña, en Toledo, el que fuera el sueño faraónico de Francisco Hernando 'El Pocero'. Allí levantó una macro urbanización en medio de la nada, a 40 kilómetros de la capital. Muchos de los pisos ahora están deshabitados y otros lucen el cartel de se vende.