Alquiler con opción a compra, tu mejor estrategia

Según explican en Pisos.com, portal inmobiliario del Grupo Vocento, este sistema de acceso a la vivienda ha cobrado interés al amparo de la crisis inmobiliaria que actualmente vive el país. Los que buscan piso lo ven como un método perfecto para vivir como inquilino sin perder dinero, mientras que las promotoras comienzan a pensar en emplearlo como medida temporal hasta que se reactive la venta tradicional.

Sin embargo, ¿qué sabemos del alquiler con opción a compra? A través de las preguntas y afirmaciones que todo el mundo se hace, intentaremos resolver las dudas más comunes gracias a diferentes expertos.

Podría ser un camino hacia la solución de la crisis. A su favor juega que es la primera vez que se apuesta por este sistema dentro de la legislación estatal, dado que el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 contempla el régimen de arrendamiento de la vivienda protegida durante 10 años, pudiendo adquirirla después por un precio hasta 1,7 veces superior al marcado en la calificación provisional. Además, se está obligado a deducir del importe final de la compra al menos el 30% de las rentas satisfechas, si bien cada comunidad autónoma puede aumentar el porcentaje de descuento.

Esta fórmula ayudaría a dar salida al excedente de viviendas sin vender. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, admite que este patrón supondría "la salida al mercado de viviendas en stock". No hay duda de que el alquiler con opción a compra es "una medida que puede favorecer la salida del producto que en este momento se encuentra inmovilizado", comenta Rubén Vargas, de Urbazo.

La patronal de los promotores también ha manifestado su apoyo a esta vía, pero la APCE confiesa que necesitaría cierta financiación por parte del Gobierno para poner en alquiler el excedente que tiene en sus manos.

Desde pisos.com, Concha Nieto, directora comercial, manifiesta que "se está convirtiendo en algunos casos en la tabla de salvación que permite recuperar parte de la inversión realizada".

Problemas y ¿cómo funciona?

El principal escollo es la fiscalidad. De hecho, la APCE ha solicitado reducir el IVA del 16% que exige el alquiler con opción a compra al 7% que grava la compra de vivienda libre o al 4% de la protegida de régimen especial. Sobre este requerimiento tributario también se pronuncia Carmen Escrivá de Romaní, directora general de Grupo Gaudir, que admite que deberían establecerse "reformas fiscales, especialmente en materia de IVA, además de revisar la ley de Arrendamientos Urbanos". Éste es un tema por el que la fórmula presentada pierde competitividad frente a la venta tradicional, y que repercute directamente en un incremento de los costes que deberá asumir el inquilino.

Cuando se opta por este mecanismo se tiene que tener en cuenta que no se descontará la totalidad de todas las cantidades entregadas. "Lo normal será que en el momento de ejercitarse la opción sólo una parte de las mensualidades entregadas se imputen al precio de la opción", revela Rubén Vargas. En este sentido, los porcentajes de descuento van disminuyendo a medida que pasan los años. "Las condiciones dependen de cada promotor", revela Grupo Gaudir.

Dejando al margen la vivienda protegida, la libre suele establecer un porcentaje de entre el 100% y el 80% el primer año y de entre el 80% y el 60% el segundo. A partir del tercer año, los descuentos suelen ser inferiores al 40% o inexistentes. No hay que olvidar que "el principal objetivo del promotor es que la compra se haga efectiva cuanto antes", comentan desde Foro Consultores.

En cualquier caso, el cliente puede descontarse un margen importante de la cuota pagada al ejecutar la opción a compra. En cuanto a ejercer la opción de compra, lo normal son dos o tres años. Sin embargo, al igual que con los porcentajes de descuento, los años de arrendamiento previos a la compra varían en función del promotor. "La Ley de Arrendamientos Urbanos posibilita que el arrendatario pueda mantener el alquiler de la vivienda hasta cinco años, pero una cosa es el plazo del alquiler y otra el periodo de tiempo en el que se permite ejercitar la opción a compra", matizan desde Urbazo. La mayoría de las promotoras marcan el tercer año como el periodo en el que debe ejercerse la opción a compra. Otras alargan el arrendamiento un par de años más, hasta el quinto, pero sin porcentaje de descuento.