La indeseable dualización del mercado de alquiler de vivienda

He vivido 22 años de alquiler. Primero por pura necesidad, después porque decidí invertir mis ahorros en Idealista y más tarde por convicción. Llevo muchos años, probablemente más que ningún otro profesional del mercado, hablando de alquiler, defendiéndolo como una palanca fundamental para la salud del sector inmobiliario, la emancipación familiar, la movilidad laboral e […]

Fernando Encinar 5 de octubre de 2016

He vivido 22 años de alquiler. Primero por pura necesidad, después porque decidí invertir mis ahorros en Idealista y más tarde por convicción. Llevo muchos años, probablemente más que ningún otro profesional del mercado, hablando de alquiler, defendiéndolo como una palanca fundamental para la salud del sector inmobiliario, la emancipación familiar, la movilidad laboral e incluso la prevención de desavenencias matrimoniales. No he dejado de hablar de alquiler en 15 años, durante la burbuja y ahora que, por fin, hay una oferta amplia de buenas casas a precios razonables. Durante años me centré en ?dignificar? el alquiler, protestando ante los reportajes que sistemáticamente solo daban un enfoque ?el impago que da pie a un proceso terrible de recuperación del inmueble? y casi nunca hablaban de las ventajas.

En la segunda legislatura de Rodríguez Zapatero, de la mano de Beatriz Corredor, las cosas comenzaron a cambiar. Se aprobó la ley de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler que permitió un mayor marco jurídico que tranquilizase a los propietarios de viviendas vacías, temerosos de ponerlas en alquiler sin menoscabar los derechos de los inquilinos de buena fe. En 2012 la ministra Ana Pastor dio una nueva vuelta de tuerca aprobando una ley que introducía importantes cambios en cuanto a la duración de los contratos y la actualización de las rentas, al tiempo que se agilizaron los desahucios, acortando los plazos y simplificando el proceso. Y de nuevo el alquiler se impulsó a cotas desconocidas en España desde los años cincuenta, con cerca del 25% del parque de viviendas en alquiler.

Algunos ayuntamientos españoles tienen ahora en mente la imposición de precios máximos al alquiler de viviendas, como un modo de asegurar arrendamientos económicos en las ciudades y en una lucha contra supuestos especuladores e inversores. Se equivocan.

El alquiler, y sobre todo los propietarios, es miedoso. Cualquier incertidumbre provoca que los propietarios recelen de sacar sus viviendas al mercado y mantenerlas vacías a la espera de que vuelva la seguridad al mismo. Si la iniciativa planteada por estos ayuntamientos sigue adelante parte del stock de viviendas en alquiler simplemente podría evaporarse al eliminar la libre competencia de precios.

Ante la imposibilidad de fijar precios de mercado, muchos propietarios optarían por sacar sus viviendas del mercado, o lo que es peor, llevarlas a un mercado negro que escatimará ingresos fiscales a la administración donde desaparecen los derechos de los inquilinos y toda la seguridad jurídica que la Ley de Arrendamientos Urbanos ofrece.

Dependiendo del modo en el que se pretenda limitar el precio del alquiler, el mercado podría reducirse solo al segmento más bajo, al de menos calidad y precios más bajos. Desincentivaría, además, la rehabilitación y mejora de las condiciones de habitabilidad de las viviendas, ya que estas reformas no podrían ser trasladadas a la renta mensual y supondrían un gasto innecesario para el propietario.

En resumen, de llevarse a cabo finalmente esta medida convertiríamos el mercado del alquiler español en una dualidad: Por un lado estarían los pisos más económicos y de menor calidad (y sin ninguna expectativa de mejora) en los que la ley ampararía a los propietarios y de los que la administración obtendría rendimientos fiscales. Las viviendas de mejor calidad, por su parte, podrían acabar en el mercado negro, donde los propietarios tendrían incentivos para mejorarlas y donde el precio se negociaría libremente, aunque sin ningún respaldo legal.

La cultura de alquiler que tanto ha costado recuperar en España se vería seriamente dañada, además de condenar a cientos de miles de ciudadanos a vivir en viviendas de muy baja calidad o al ostracismo que supone tener que recurrir al mercado negro.

*Fernando Encinar es Jefe de Estudios de Idealista.