SEGUNDA OPORTUNIDAD PARA NO PERDER LA CASA

Las entidades bancarias no pueden ejecutar la deuda a familias sin recursos y están obligadas a dar un plazo de carencia de 5 años a los deudores.

15 de abril de 2015

SEGUNDA OPORTUNIDAD PARA NO PERDER LA CASA
Medidas de protección a deudores hipotecarios

Por: Juan Molina, abogado especialista en Derecho Bancario

La nueva ley de Segunda Oportunidad, aprobada por el Real Decreto Ley 1/2015, amplía las medidas de protección a deudores hipotecarios, impidiendo que las entidades bancarias puedan embargar la vivienda a familias en situación de vulnerabilidad.


Esta medida permite que las familias sin recursos puedan reestructurar sus deudas mediante un acuerdo extrajudicial de pagos y beneficiar de plazos de carencia y amortización más amplios.


Según la normativa en vigor, pueden beneficiar de estas medidas los consumidores de créditos y préstamos hipotecarios, así como avalistas y fiadores, cuyo deudor se encuentre dentro del umbral de exclusión, es decir, todas las personas que se encuentren en una situación de imposibilidad técnica de hacer frente a los gastos más elementales.

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS?

El umbral de exclusión precisa que el deudor reúna TODOS los siguientes requisitos básicos:

1. Que el conjunto de ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (22.365,42 € para 2.015).

- El límite será de cuatro veces el IPREM (29.820,56 € para 2.015) en caso de que algún miembro de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le inhabilite permanentemente.

- Será de cinco veces el IPREM (37.275,7 €) si el deudor hipotecario es persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 %, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 %.

2. Que se den una de estas dos circunstancias:

a) 4 años antes de solicitar las medidas para la reestructuración hipotecaria, la unidad familiar haya tenido que soportar un esfuerzo (incremento del 1,5) sobre las cuotas del préstamo respecto de su capacidad económica.

b) 4 años antes de solicitar las medidas sobrevengan circunstancias familiares de especial vulnerabilidad, como:

     i. La familia numerosa (3 hijos en la CCAA de Madrid).
     ii. La familia monoparental con dos hijos a cargo.
     iii. La familia con algún miembro con discapacidad declarada superior al 33 %, situación de dependencia o enfermedad inhabilitante de forma permanente.
     iv. La familia con un menor de tres años.
     v. El deudor mayor de 60 años, aunque no reúna los requisitos para ser considerado unidad familiar según lo previsto en la letra a) de este número.

3. Que la cuota del préstamo sea superior al 50% de los ingresos netos del conjunto de la familia. Será el 40% cuando algún miembro de la familia tenga discapacidad del 33% o superior o tenga declarada situación de dependencia.

MEDIDAS DE REESTRUCTURACIÓN
Las familias que se encuentren en este colectivo de especial vulnerabilidad, podrán solicitar un plan de reestructuración. En el plazo de un mes desde la presentación de la solicitud, (acreditando las anteriores circunstancias de exclusión) el banco debe notificar y ofrecer un plan de reestructuración donde concrete la ejecución y las consecuencias financieras para el deudor de la aplicación conjunta de las medidas contenidas.

La entidad bancaria se obliga a ofrecer:

- Carencia de cinco años.

- Ampliación del plazo de amortización hasta 40 años.


- Reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25 % durante la carencia.

- Inaplicación de las clausulas limitativas de la bajada del tipo de interés variable (clausula suelo).


En ocasiones, las medidas de reestructuración de la deuda no resultarán viables para el deudor, por lo que se abre la posibilidad de aplicación de medidas complementarias y sustitutivas.

En el ámbito de las medidas sustitutivas, destaca la opción de DACIÓN EN PAGO de la vivienda.

Para los que la reestructuración y las medidas complementarias no resulten viables, podrán solicitar la dación en pago de su vivienda habitual. Para ello, es requisito fundamental que hayan transcurrido 12 meses desde la solicitud de reestructuración.

La entidad estará obligada a aceptar la entrega del bien hipotecado por parte del deudor, a la propia entidad o tercero que ésta designe, quedando definitivamente cancelada la deuda.

El deudor, si así lo solicita en el momento de pedir la dación en pago, podrá permanecer durante un plazo de dos años en la vivienda en concepto de arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

Esta medida no será aplicable en los supuestos que se encuentren en procedimiento de ejecución en los que ya se haya anunciado la subasta, o en los que la vivienda esté gravada con cargas posteriores.

Hasta aquí todo muy bien pero, en la práctica, estas medidas siguen siendo insuficientes porque los requisitos que deben cumplir las unidades familiares para solicitar las medidas de protección a deudores hipotecarios son muy restrictivos. 


Por otro lado, cuando este tipo de procedimientos depende de la voluntad de las entidades bancarias, los ciudadanos lo tienen muy difícil si no están debidamente asesorados por un abogado especialista en derecho bancario.