Una casa, dos hipotecas

¿Por qué es necesario el asesoramiento de un abogado para comprar una vivienda?

Por Miguel de Prada

12 de noviembre de 2014

Una casa, dos hipotecas
Asesoramiento legal para comprar una vivienda

Mayo de 2006. El Sr. E. y su esposa acuden a las oficinas de la promotora C. para comprar bajo plano la vivienda de sus sueños. Nada más y nada menos que 357.000 € por una vivienda de 104 m2 en Alpedrete. 


En el acto de la firma del contrato privado abonan la cantidad de 36.000 €, firman una Letra de cambio por importe de 80.450 € con vencimiento a cinco meses y dejan pendiente de pago la cantidad de 265.539 €, pagaderos a la firma de la escritura pública en el notario.


Tras firmar el contrato privado y pagar el anticipo ven cumplido su sueño. ¡Ya "casi" tienen una vivienda en propiedad!


Casi tres años después de la firma del contrato la promotora termina la vivienda y ambos acuden a la notaría para formalizar la escritura pública de compraventa y abono del importe pendiente de pago. ¡Ahora sí, ya tienen la propiedad de la vivienda y empieza una vida de ensueño!


El Sr. E y su esposa acuden al notario por sí solos. A fin de cuentas, es un mero trámite y ahí está el notario para asesorarles. La función de notario no sólo consiste en dar fe de los hechos, también vela por "la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de las partes" y además "tienen la misión de asesorar" a quienes reclaman su asesoramiento, aconsejándoles los medios jurídicos más adecuados para el logro de sus fines -lícitos- (Art. 1 del Reglamento Notarial).

El notario es una garantía, así que ¿Para qué más?


En esa confianza el Sr. E. y su esposa firmaron la escritura pública y pagaron mediante cheque bancario a favor de la promotora los 265.539 € que les quedan por pagar.


Escritura en la que se hace constar que la vivienda está gravada con una hipoteca a favor "Caixabank", en garantía de la devolución de una cuenta de crédito de cierta cantidad, que se encuentra económicamente pagada y pendiente de cancelación formal y libre de otras cargas; de forma que el vendedor, la promotora C., transmite la vivienda libre de cargas y gravámenes.

Con la escritura se adjunta una nota simple del Registro de la Propiedad, que obtuvo el Notario en la misma fecha de otorgamiento, en la que consta inscrita y no cancelada la hipoteca. 


Si el Notario no ha dicho nada, ¿Para qué darle mayor importancia, si el vendedor dice que la póliza de crédito está pagada y el notario está para asesorar sobre los riesgos, sobre todo a la parte más débil? 


Octubre de 2014. Han pasado ocho años desde que el Sr. E. y su esposa compraron la vivienda, felices y sin hipoteca pendiente de pago, ya que pagaron la casa al contado con los ahorros de toda una vida.

Sin embargo, lo que parecía un sueño se convierte en pesadilla el día que llega el agente del Juzgado a requerirles el pago de algo más de un millón de euros, al tiempo que les notifica la demanda de ejecución hipotecaria que ha interpuesto "Caixabank" contra ellos y la promotora C, dándoles un plazo de treinta días para pagar, bajo apercibimiento de venta judicial de la vivienda.


Estos que les cuento no es ficción, es un caso real que ha entrado en nuestro bufete hace escasos días. 


Inmediatamente hemos contactado con el representante legal de la promotora, que quitándole hierro al asunto afirma que no hay por qué asustarse, que él lo va a arreglar todo. 


A día de hoy aún no sabemos qué ha pasado, pero lo cierto es que según los datos que tenemos, la promotora C. recibió el dinero de nuestros clientes y no se aseguró de cancelar la hipoteca que gravaba la vivienda.


Las opciones de nuestros clientes no son muchas, oponerse a la ejecución y, en su caso, querellarse contra el representante legal de la promotora. Pero si la promotora no pagó al banco y no canceló la hipoteca, eso no les garantiza que vayan a conservar la vivienda. Y si la promotora ni su representante legal tienen dinero, al menos a la vista, la opción de la querella tampoco les garantiza que vayan a recuperar el dinero.


Evidentemente, no todas las promotoras actúan de la misma forma, ni todos los Notarios omiten el asesoramiento debido a los compradores. Pero en éste caso entiendo que el Notario debería haber recomendado al comprador que antes de firmar y pagar, exigiese al vendedor la carta de pago del banco y la acreditación documental de que la hipoteca estaba cancelada.


Si uno y otro hubiesen procedido como debían, el sueño no se habría tornado en pesadilla. 


En la página web del Consejo General del Notariado se puede leer "La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de los ciudadanos realizará al menos una vez en su vida, por lo que te aconsejamos que si estás pensando en comprarte una casa acudas al notario antes de hacer ningún trámite. En la notaría que elijas te asesorarán sobre todos los pasos que tienes que dar para adquirir una vivienda con las máximas garantías."
A la vista del relato que les acabo de contar, les sugiero que también acudan a la compra acompañados de un abogado que les asesore, porque todo esto no habría sucedido y nuestros clientes continuarían viviendo su sueño.